Rent Stabilization Board
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Las tarifas de las rentas

Cómo calcular el límite de la renta legal

Cada unidad de vivienda que se renta en Berkeley que esté sujeta al control de la renta tiene un límite de la renta legal, el cual es el monto máximo de la renta que un dueño de la vivienda puede cobrar legalmente por el uso u ocupación de la unidad y por cualquiera de los servicios asociados a la vivienda, como el amueblado, el equipamiento, el estacionamiento o las instalaciones de lavandería. La renta no se limita al dinero, pero incluye el valor justo de mercado de cualquiera de los bienes o servicios que se le brinden a un dueño de la vivienda en lugar de dinero.

Antes del 1º de enero de 1996: los límites legales de la renta y los servicios a las viviendas seguían estando controlados incluso durante periodos de desocupación. Para las unidades que no han estado ocupadas desde el 1º de enero de 1996, el límite de la renta legal es la renta base más los aumentos posteriores autorizados por el Departamento de la Renta. (Código Municipal de Berkeley, Artículo 13.76.100).

La renta base es la renta legal que se haya cobrado el 31 de mayo de 1980, o bien, para edificios de tres y cuatro unidades de renta en los que una de las unidades estaba ocupada por el propietario, la renta que se cobre de manera legal el 31 de diciembre de 1981. Para las unidades que se rentaron por primera vez entre el 1º de junio de 1980 y el 31 de diciembre de 1995, si el Departamento de la Renta no certificó ni determinó otra renta al cabo de una audiencia, la renta base es la primera renta que se haya cobrado después del 31 de mayo de 1980. La renta base incluye todos los servicios a la vivienda que se hayan brindado cuando se fijó el monto de la renta. Cualquier cambio a los servicios a la vivienda que se hayan brindado durante el año base o al principio del arrendamiento según un contrato de renta sirven de justificación para un ajuste al límite de la renta legal. (Vea Peticiones IRA del dueño de la vivienda y Peticiones IRA del inquilino, más adelante).

A partir del primero de enero de 1996: Según la Ley de Viviendas de Renta Costa-Hawkins y la Regulación 1013, los dueños de vivienda pueden fijar la renta inicial para la mayoría de los nuevos arrendamientos a partir del 1º de enero de 1996. La renta inicial se vuelve el nuevo límite de la renta, el cual se puede modificar únicamente con la autorización del Departamento de la Renta. Cualquier cambio a los servicios a la vivienda que se hayan brindado desde el comienzo del arrendamiento es motivo para modificar el límite de la renta legal.

Entre el 1º de enero de 1996 y el 31 de diciembre de 1998, los dueños de vivienda podían fijar una tarifa de la renta inicial únicamente cuando el arrendamiento anterior hubiese terminado de manera voluntaria, por abandono o al cabo de un desalojo por incumplimiento del pago de la renta. La renta inicial no podía exceder del 15 por ciento más que la renta anterior en vigor, y no se podían imponer más de dos aumentos del 15 por ciento. Desde el 1º de enero de 1999, a los dueños de vivienda se les ha permitido fijar la renta inicial con base en el mercado, a menos que el nuevo arrendamiento le siga a un periodo de desocupación que no reunía los requisitos. (Si desea mayores informes acerca de cómo determinar una renta a tarifa de mercado, vaya a la sección titulada Berkeley Rent Board Mailbag de nuestro sitio electrónico y seleccione el tema “Descontrol de la Desocupación” (“Vacancy Decontrol”).

Los periodos de desocupación que no reúnan los requisitos. El Código Civil, Artículo 1954.53 y la Regulación 1013(B) prohíben que un dueño de vivienda fije una renta inicial si el arrendamiento anterior terminó después que el dueño de la vivienda:  

  • Entregara una notificación del fin del arrendamiento con 30 días de adelanto (salvo en el caso de arrendamientos cancelados por la ocupación de la unidad por parte del propietario antes del 31 de diciembre de 1994, si el propietario o algún pariente que reuniera los requisitos residió desde entonces en la unidad de manera continua durante al menos 2 años).
  • Cambiara las condiciones del arrendamiento, salvo en el caso de un aumento legal de la renta o de las cuotas. (En el caso de un arrendamiento que concluya dentro de un plazo de 12 meses desde el cambio unilateral de los términos del arrendamiento por parte del dueño de la vivienda, se supondrá que el cambio en los términos del arrendamiento fue la causa de la cancelación del arrendamiento).
  • Incurriera en el acoso o demás actos prohibidos por la ley, o que constituyan un desalojo constructivo o el incumplimiento de un convenio de disfrute pacífico de la vivienda (el maltrato verbal o físico o la intimidación, las amenazas de desalojo o el no efectuar reparaciones necesarias, son algunos ejemplos del acoso).
  • Haya pedido la anulación de un contrato bajo el artículo federal 8 (Section 8) que se haya suscrito antes del 1º de enero del 2000, y el nuevo arrendamiento comience a menos de tres años de la fecha de la anulación del contrato. (Un dueño de la vivienda que pida el anulamiento de un contrato bajo el artículo federal 8 que se haya suscrito a más tardar el 1º de enero del 2000, que hubiese estado vigente durante un año o más, puede aumentar la renta a tarifa de mercado, a menos que el arrendamiento ya haya existido antes de suscribirse el contrato bajo el artículo federal 8.)

Además, un dueño de vivienda no tiene derecho a implementar un aumento a la desocupación de una unidad que haya sido multada por una agencia gubernamental por cometer violaciones graves de los códigos de salud, seguridad, incendios o construcción (salvo aquellos ocasionadas por algún desastre) que hayan permanecido sin corregir durante más de 60 días antes que se desocupara la unidad.

Los dueños de vivienda o inquilinos pueden presentar una Petición para Determinar si se Reúnen los Requisitos para Fijar la Renta Inicial (Petition to Determine Eligibility to Set Initial Rent), Regulación, 1018, si existe alguna duda acerca de si la desocupación le permitía reunir los requisitos; en caso contrario, el dueño de la vivienda no puede fijar la renta inicial del siguiente arrendamiento. Esta petición también se puede utilizar para determinar si el “último ocupante” desalojó la unidad y por tanto dio al dueño de la vivienda la oportunidad de fijar una nueva renta. (Vea “Cambios Parciales del Arrendamiento” más adelante.)

Usted puede buscar en la base de datos del Departamento de la Renta de nuestro sitio electrónico para averiguar el límite aparente de la renta de unidades de vivienda que estén sujetas al control de la renta. Si desea averiguar cómo certificar el límite de la renta, vea la sección Certificación de los Límites de la Renta” más adelante.

Los inquilinos “que no ocupen la unidad” no gozan de la protección de los límites de la renta. Sólo un inquilino que ocupe una unidad como su principal vivienda goza de las garantías de la Ordenanza sobre la Renta. Las unidades de renta que se mantengan principalmente como vivienda de renta secundaria, como las casas o departamentos pequeños de uso ocasional o las casas vacacionales o con fines principalmente no residenciales (como almacén o para su uso comercial o como despacho) no están sujetas al control de la renta. Un dueño de la vivienda que solicite que el Departamento de la Renta dictamine que un inquilino no ocupa la unidad como residencia principal puede presentar una Petición para la Determinación de la Condición de la Ocupación. (Petition for the Determination of Occupancy Status)  (Regulaciones 524 y 525.)

Los aumentos al límite de la renta

Los límites a la renta se pueden aumentar mediante ajustes generales anuales o por montos otorgados por medio de una petición de Ajuste Individual de la Renta (Individual Rent Adjustment petition, o IRA, por sus siglas en inglés).

Los ajustes generales anuales (AGA, por sus siglas en inglés)

Cada primero de enero se aumentan los límites a la renta mediante un ajuste general anual, el cual, a partir del 2005, es el 65 por ciento del aumento en el Índice de Precios al Consumidor (Consumer Price Index) para el área metropolitana. Para alrededor del 31 de octubre de cada año, el Departamento de la Renta publica el monto del AGA que entrará en vigor a partir del mes de enero siguiente. (Código Municipal de Berkeley, Artículo 13.76.110.)

Un dueño de la vivienda debe cumplir con la Ordenanza y las Regulaciones antes de poner en práctica un ajuste general anual (AGA) de la renta. Esto significa que:

  • La vivienda está registrada, es decir, se han llenado los formularios correspondientes y no hay ninguna cuota ni multa pendiente,
  • La renta que se cobre no supera el límite legal de la renta, y
  • La unidad no tiene problemas graves que requieran reparación ni hay violaciones al código de vivienda pendientes.

Un dueño de la vivienda debe notificar por escrito al inquilino al menos 30 días antes del aumento a la renta, en el formato requerido por la Orden del Departamento de la Renta para los ajustes generales anuales (Board’s AGA Order). Si el inquilino tiene un arrendamiento con plazo definido, a menos que dicho arrendamiento permita el aumento, el dueño de la vivienda tendrá que esperar hasta el vencimiento del periodo de arrendamiento para aplicar el AGA. Los AGA otorgados desde 1981 se enumeran al final de los capítulos 4 al 6.

Desde el año 2000, a los dueños de vivienda no se les han otorgado AGA para unidades para las cuales hayan fijado la renta inicial durante el año natural anterior. Dichos AGA no se pueden imponer en años posteriores tampoco. Por ejemplo, a un dueño de la vivienda se le prohíbe permanentemente imponer el AGA del 2000 en una unidad a la que se le haya fijado la renta inicial en 1999.

Resolución de emergencia para víctimas de los desastres

En octubre del 2005, el Departamento de la Renta promulgó una resolución que permite a los dueños de vivienda rentar a las víctimas de los huracanes Katrina y Rita a tarifas temporalmente por debajo del mercado, sin perder el derecho a aumentar posteriormente la renta a tarifas de mercado. Esta resolución invocó las disposiciones de la Regulación 1017 reciente, la cual autorizaba dicha legislación de emergencia. Los dueños de vivienda deben obtener los formularios correspondientes del Departamento de la Renta, además de una lista de verificación, antes de rentar a las víctimas de los desastres.

Las Peticiones para los Ajustes Individuales de la renta (IRA, por sus siglas en inglés)

Los dueños de vivienda pueden solicitar al Departamento de la Renta aumentos a los límites de la renta, aunque cuando esté vigente el descontrol de la desocupación, hay un menor énfasis en la obtención de los aumentos a la renta por medio del proceso de petición de IRA. Los motivos para presentar una petición IRA del dueño de la vivienda incluyen:

  • Un aumento en el número de inquilinos del máximo permitido para la unidad o que vivan realmente en la unidad con el conocimiento del dueño de la vivienda entre el 1º de junio de 1979 y el 31 de mayo de 1980, o bien, para los arrendamientos que hayan comenzado a partir del 1º de enero de 1999, del máximo permitido al inicio del arrendamiento. (Regulación 1270).
  • Cambios en el espacio de la vivienda o en los servicios a la vivienda de lo que se proporcionaba el 31 de mayo de 1980, o bien, para los arrendamientos que comenzaron a partir del 1º de enero de 1999, de lo que se proporcionaba al principio del arrendamiento. (Regulación 1269.)
  • Una renta baja en términos históricos (HLR, por sus siglas en inglés). (Regulación 1280).
  • Mejoras a la vivienda. (Regulación 1267.)
  • Ajustes y/o mantenimiento de los ingresos netos de operación (réditos justos).
  • (Regulación 1262, Regulación 1264.)
  • Restauración de  los ajustes generales anuales perdidos (Regulación 1278.)

La reducción de los límites a la renta

Las peticiones para el Ajuste Individual de la Renta de los Inquilinos (IRA, por sus siglas en inglés)

Los inquilinos pueden pedir al Departamento de la Renta una reducción del límite de la renta, y generalmente lo hacen a causa de violaciones al código de vivienda, problemas de habitabilidad o una reducción en el espacio habitable o de los servicios a la vivienda. (Regulación 1269.) El proceso de petición se puede utilizar para obtener reducciones a la renta para compensar por dichos problemas y motivar al dueño de la vivienda a corregir los defectos físicos o restaurar espacios o los servicios. Otros motivos para presentar una petición IRA del inquilino son:

  • La renta ilegalmente alta, un depósito de seguridad no reembolsado (Regulación 1271), y el incumplimiento en el pago de los intereses sobre el depósito de seguridad (Regulaciones, Capítulo 7).
  • El deterioro considerable de la unidad, la falta de servicios adecuados por parte del dueño de la vivienda, o la falta de servicios que todas las partes acordaron iba a proporcionar el dueño de la vivienda en el contrato original, ya sea escrito o verbal. (Regulación 1269).
  • Una reducción en el número de inquilinos que se permiten en la unidad de lo que se permitió el 31 de mayo de 1980, o bien, para los arrendamientos que comiencen a partir del 1º de enero de 1999, de lo que se permitió al principio del arrendamiento. (Regulación 1270.)

Las audiencias

Una vez que se presente la petición, la parte contraria tiene un tiempo limitado para presentar una objeción a la petición. Si no se presenta una objeción y un funcionario de audiencia puede emitir un dictamen sin testimonio, la petición se decidirá de manera administrativa, es decir, sin una audiencia. De lo contrario, se efectuará una audiencia, en la cual un funcionario de audiencia imparcial escuchará el testimonio y recibirá evidencia por escrito acerca de los temas que se plantean en la petición. En cualquiera de los casos, el funcionario de audiencia expedirá un dictamen por escrito que otorgue o deniegue los aumentos o decrementos en los límites a la renta. El dictamen de un funcionario de audiencia se puede apelar ante los nueve integrantes del Departamento de la Renta. Las partes pueden suscribir un acuerdo negociado para resolver los temas que se plantean en la petición. En este caso, el funcionario de audiencia redactará el acuerdo negociado como dictamen, con base en el acuerdo, el cual no podrá apelarse. Si desea más información y revisar y descargar los formularios para la petición, vaya a la sección Peticiones y formularios (Petitions and Forms) en nuestro sitio electrónico. Las peticiones IRA y los procedimientos de la audiencia son regulados por el Código Municipal de Berkeley, Artículo 13.76.120 y el capítulo 12 de las regulaciones.

La certificación de los límites a la renta

Los límites a la renta que han sido certificados o determinados mediante un dictamen final del Departamento de la Renta respecto a una petición, no se pueden modificar de manera retroactiva, a menos que haya evidencia de declaraciones falsas o fraude.

Los límites a la renta de la mayoría de las unidades de renta registradas en Berkeley se certificaron en 1987, después que el Departamento de la Renta expidió Notificaciones de las Rentas Máximas Legales Aparentes (Notices of Apparent Maximum Lawful Rents). Una certificación anterior del límite a la renta generalmente no pertiene a ninguna unidad que haya estado desocupada desde el 1º de enero de 1996.

Un dueño de vivienda o inquilino de una unidad para la cual los límites de la renta no hayan sido certificados, o que desee que se le certifiquen los límites a la renta posteriores, puede presentar un Certificado de las Tarifas de la Renta Permitidas (Request for Certificate of Permissible Rent Levels). No se cobra una cuota por el Certificado si los límites a la renta nunca han sido certificados. En caso contrario, se cubra una cuota mínima.

Un dueño de la vivienda o inquilino puede impugnar un Certificado si presenta una petición para apelar el Certificado. Vaya a Peticiones y Formularios (Petitions and Forms) en nuestro sitio electrónico para obtener más información y formularios.

 

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