Rent Stabilization Board
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Los desalojos

Proceda con precaución

Los desalojos generalmente son regidos por las leyes estatales, pero la Ordenanza sobre la Estabilización de la renta impone requisitos adicionales. Los desalojos son procedimientos complejos; un dueño de la vivienda debe cumplir con las leyes estatales y locales al pie de la letra para poder desalojar a un inquilino con éxito. Además, el incumplimiento de ciertos procedimientos por parte del dueño de la vivienda puede hacer al inquilino acreedor del pago de una indemnización considerable. Los asesores del Departamento de Estabilización de la Renta brindan ayuda para ayudar a las partes a entender sus derechos y responsabilidades, pero no proporcionan asesoría legal ni a los dueños de vivienda ni a los inquilinos respecto a los procedimientos de desalojo en un tribunal. Se exhorta a los dueños de vivienda y a los inquilinos que procuren obtener asesoría legal antes de presentar una petición de desalojo o de impugnar un intento de desalojo. Consulte la página titulada Otros Recursos (Other Sources) de nuestro sitio electrónico para obtener referencias y averiguar sobre publicaciones.

La lista de verificación para los desalojos: los requisitos locales

La Ordenanza impone los siguientes requisitos (vea el Artículo 13.76.130 del Código Municipal de Berkeley B, C y D), además de los procedimientos que disponen las leyes estatales para los desalojos.

En la notificación de desalojar o la notificación de la terminación del arrendamiento, y en el citatorio y denuncia (la demanda de su desalojo):           

  • El dueño de la vivienda debe especificar una o más de las causas justificadas para el desalojo que aparecen a continuación.
  • El dueño de la vivienda debe alegar que está en cumplimiento del Artículo 13.76.080 del Código Municipal de Berkeley (registro) respecto todas las unidades cubiertas que haya en la vivienda (cumplimiento significa que se han pagado todas las cuotas de registro y se han llenado y archivado todos los formularios de registro), y del Código Municipal de Berkeley, Artículo 13.76.110 (tarifas de renta legales).
  • El dueño de la vivienda debe argumentar que ha cumplido sustancialmente con la garantía de habitabilidad implícita (no se requieren reparaciones importantes) para todas las unidades cubiertas en la vivienda.

El dueño de la vivienda debe presentar ante el Departamento de Estabilización de la Renta una notificación de desalojo o notificación de la terminación del arrendamiento, y un citatorio y denuncia, en un plazo de diez días a partir de la fecha en que se le entregó al inquilino o inquilinos.

Se requiere una causa justificada

Las disposiciones de "desalojo con causa justificada" ("good cause for eviction") de la Ordenanza (Código Municipal de Berkeley, Artículo 13.76.130) se aplican a la mayoría de las unidades de renta en Berkeley, incluyendo algunas unidades que están exentas del requisito de registro ante el Departamento de la Renta y de los controles al límite de la renta, como: aquellas que se construyeron después de 1980, las viviendas unifamiliares descritas en la Regulación 508, las unidades que son propiedad o son arrendadas por el Departamento de Vivienda de Berkeley (Berkeley Housing Authority), y las unidades de renta que se renten a los participantes del programa Section 8 del gobierno federal. 

"Causa justificada" es cualquiera de lo siguiente:

1.       El inquilino incumple con el pago de la renta al cual el dueño de la vivienda tiene derecho legalmente, después de haber recibido una notificación de que pague o desocupe la unidad dentro de un periodo de no menos de tres días (también conocido como la Notificación de 3 días de pagar o desocupar). 

2.       Después de una solicitud por escrito para cesar la violación, el inquilino sigue quebrantando una condición importante del contrato de arrendamiento original o una nueva disposición que se había acordado mutua y voluntariamente. Sin embargo, el dueño de la vivienda no puede desalojar al inquilino por quebrantar una prohibición contra el subarrendamiento si: 1) el dueño de la vivienda ha retenido de forma no razonable el consentimiento al subarrendamiento; 2) el inquilino sigue habitando en la unidad; y 3) el número total de ocupantes no excede el número original permitido por el contrato de renta o las regulaciones del Departamento de la Renta, dependiendo de cuál sea mayor.

3.       El inquilino deliberadamente provoca o permite que ocurran daños considerables a la unidad de renta, y se rehúsa a pagar o efectuar reparaciones adecuadas después de habérsele pedido por escrito que lo hiciera. 

4.       Al vencimiento del arrendamiento con plazo fijo, el inquilino se rehúsa a firmar un nuevo contrato de arrendamiento que es esencialmente idéntico al que se venció. 

5.       El inquilino sigue perturbando la paz y la tranquilidad de los demás ocupantes después de haber recibido una solicitud por escrito de que cesara.

6.       El inquilino, después de haber recibido una solicitud por escrito de que cesara, se rehúsa a permitirle al dueño de la vivienda el acceso a la unidad de renta en horas hábiles para que muestre, inspeccione o haga reparaciones a la unidad después de haber recibido una notificación por escrito con al menos 24 horas de adelanto. 

7.       El inquilino debe procurar que la unidad cumpla con el Código de Vivienda, efectuando reparaciones considerables que no se puedan hacer mientras el inquilino viva allí. (Vea los requisitos adicionales a continuación.)

8.       El dueño de la vivienda ha recibido permiso para demoler la unidad. 

9.       El propietario con una participación registrada en la vivienda de al menos el 50 por ciento, o el/la cónyuge, el padre o la madre, o el hijo o la hija del propietario desea ocupar la unidad de renta como su principal residencia y no hay ni hubo, durante 90 días antes que se le notificara al inquilino que desocupara, una unidad desocupada semejante en ninguno de los inmuebles que sean propiedad del dueño de la vivienda en Berkeley. (Vea las condiciones adicionales en la sección "Ocupación por parte del propietario " más adelante.)

10.     Un propietario o arrendador desee mudarse de vuelta a unidad rentada o subarrendada, según se permite en el contrato de renta con el inquilino actual. 

11.     Un inquilino se rehúsa a desalojar vivienda temporal que el dueño de la vivienda le haya ofrecido después de haberse concluido las reparaciones a la unidad del inquilino.

12.     Un inquilino incurre en actividades ilegales en la vivienda. 

La venta de la vivienda, el vencimiento del contrato de renta o un cambio en la condición de la unidad dentro del programa federal Section 8 no constituyen una "causa justificada" ("good cause") para el desalojo.

El embargo de una vivienda no significa automáticamente que los inquilinos deben mudarse de éste. A pesar de lo que digan los acreedores y propietarios sucesores, los inquilinos de Berkeley tienen derecho a permanecer en la vivienda a menos que haya causa justificada para su desalojo. El embargo no es una de las causas justificadas de la lista de la Ordenanza sobre la Renta. 

La Ordenanza de la Ciudad que regula las conversiones de bienes raíces a condominios y arrendamientos colectivos (tenancies-in-common, o TIC, por sus siglas en inglés) incluye protecciones considerables para los inquilinos existentes. Los más significativo es que las disposiciones de causa justificada para el desalojo de la Ordenanza sobre la Renta se aplican, por lo que la mayoría de los inquilinos de viviendas convertidas no tienen que mudarse. Un propietario que tenga planeado convertir una unidad de renta a un condominio debe notificar al inquilino de sus derechos a: 1) seguir rentando la unidad, aun si se convierte, y 2) adquirir la unidad, si lo deseara. Un inquilino en una unidad convertida a arrendamiento colectivo puede ser desalojado únicamente si el propietario con una participación del 50% por ciento o más , o el pariente acreditado del propietario, ocupará la unidad.

Antes de notificar al inquilino de desalojar para que se efectúen reparaciones importantes, el propietario debe obtener todos los permisos necesarios. Si, desde el momento en que se da el aviso, hasta que el inquilino abandona la unidad, el propietario tiene otras unidades desocupadas en Berkeley, una de estas unidades debe ofrecerse al inquilino para que la ocupe de manera temporal o permanente. Si las reparaciones se pueden terminar en 60 días o menos y el inquilino respeta un acuerdo por escrito de desalojar la unidad sin que el dueño de la vivienda incurra gasto alguno (aparte de no cobrar renta durante el periodo en que se efectúen las reparaciones), el inquilino no puede se desalojado. Por último, al inquilino se le debe dar la opción de volver a ocupar la unidad de renta una vez que se hayan efectuado las reparaciones. 

La ocupación por parte del propietario (Medida Y). La ordenanza prohíbe los desalojos para la ocupación de la unidad por el propietario o algún pariente suyo, si: (1) el inquilino ha ocupado la vivienda durante 5 años o más y el dueño de la vivienda tiene una participación del 10% o más en 5 unidades residenciales o más en Berkeley, o (2) si el inquilino tiene al menos 60 años de edad o está discapacitado(a), ha vivido en la vivienda durante 5 años o más y el dueño de la vivienda tiene una participación del 10% o más en 4 unidades residenciales en Berkeley. Si todas las unidades del inquilino están limitadas por lo anterior, un desalojo por parte del propietario o un pariente suyo para mudarse a la unidad se permite si: el dueño de la vivienda ha sido propietario de la misma durante 5 años y tiene al menos 60 años de edad o está discapacitado, o si el pariente del dueño de la vivienda tiene al menos 60 años de edad o está discapacitado.

El dueño de la vivienda debe incluir, en la notificación de la terminación, la información acerca de todas las viviendas residenciales en Berkeley en que él o ella tenga una participación como propietario del 10% o mayor, y siempre debe ofrecer al inquilino cualquier unidad que sea de su propiedad en Berkeley que llegue a desocuparse antes que el inquilino desocupe la unidad de renta. 

El dueño de la vivienda debe proporcionar un pago de ayuda con la mudanza de $4,500 a cualquier vivienda de bajos ingresos que tenga al menos un inquilino que haya residido en la unidad al menos un año o más, si el inquilino notifica al dueño de la vivienda y al Departamento de la Renta por escrito, en un plazo de 30 días desde que reciba la notificación de la cancelación del arrendamiento, que él o ella reclama la condición de ser inquilino de bajos ingresos de la unidad familiar.

El dueño de la vivienda debe conceder al inquilino cuyo arrendamiento concluya, el derecho a volver a ocupar la unidad cuando el dueño de la vivienda o su pariente o parientes la desocupen. Además, cuando el dueño de la vivienda o su pariente o parientes desocupen la unidad, la renta del siguiente inquilino estará limitada al límite anterior de la renta y los AGA correspondientes. 

Por último, si el dueño de la vivienda retracta la notificación de terminación o suspende los procedimientos de desalojo por la ocupación de la unidad por parte del propietario o algún pariente, y el inquilino la desaloja dentro de un año a partir de la fecha de la notificación, se supondrá que el arrendamiento terminó como resultado de la notificación, y la renta del siguiente arrendamiento estará limitada al límite de la renta anterior y los AGA correspondientes. (Regulación 1016.)

Ley Ellis. Esta ley estatal (Artículos del Código Gubernamental 7060 a 7060.7) permite a los dueños de vivienda desalojar a los inquilinos para poder retirar del mercado las unidades de vivienda de renta. (Una ordenanza local, el Código Municipal de Berkeley, Capítulo 13.77, establece procedimientos específicos bajo la ley estatal.) Por lo general, un propietario debe retirar todas las unidades de un inmueble para poder desalojar con base a la Ley Ellis. A los inquilinos se les debe dar al menos 120 días de notificación; el periodo de notificación se amplía a un año para los inquilinos que estén discapacitados o tengan 62 años de edad o más. Anteriormente, los inquilinos de bajos ingresos, con edad avanzada o discapacitados tenían derecho a un pago de mudanza. Ahora todos los inquilinos desalojados de acuerdo con la Ley Ellis tienen derecho a los pagos de mudanza de $8,700, divididos por igual entre los inquilinos de la unidad, con $5,000 adicionales a las viviendas cuyos arrendamientos comenzaron antes del 1º de enero de 1999. Los inquilinos de bajos ingresos, de edad avanzada y discapacitados, así como las viviendas con niños menores de edad, que reclamen y comprueben su condición, tienen derecho a un pago de mudanza adicional de $2,500. Los inquilinos desplazados pueden solicitar la oportunidad para volver a ocupar la unidad, esencialmente bajo las mismas condiciones que durante su arrendamiento anterior, si la unidad se vuelve a rentar dentro de diez años a partir de la fecha en que se retira del mercado. Este derecho a volver a ocupar se aplica únicamente al primer re-arrendamiento en un plazo de diez años. 

Cuando un dueño de la vivienda expida una notificación de su intención de retirar las unidades de renta del mercado bajo la Ley Ellis, las rentas de todas las unidades de la vivienda se regularán durante los próximos cinco años, incluso si el dueño de la vivienda posteriormente retracta la notificación con base en la Ley Ellis. Durante este periodo, el límite a la renta puede aumentar únicamente por ajustes a la renta autorizados por el Departamento de la Renta; ninguna de las rentas podrán aumentarse a las tarifas de mercado después de la desocupación. Al término de este periodo de cinco años, el dueño de la vivienda puede tener derecho a un aumento a la renta a tarifas de mercado al término de un periodo de desocupación que reúna los criterios. (Código Civil, Artículo 1954.53 (a).)

El desalojo injustificado. De acuerdo con la Ordenanza, si un dueño de la vivienda desaloja a un inquilino para efectuar reparaciones o demoler la vivienda, y la reparación o demolición no comienza en un plazo de dos meses, o si el alegato del dueño de la vivienda fuera falso o se hiciera de mala fe, el inquilino podría entablar una demanda para mudarse de vuelta a la unidad y recibir indemnización por cualquier daño que hubiese padecido. Si el inquilino puede comprobar que la conducta del dueño de la vivienda fue deliberada, el inquilino puede recuperar $750 o tres veces el valor de los daños reales, según cual fuera el monto mayor. (Código Municipal de Berkeley, Artículo 13.76.150 B.) 

Se supone que existe mala fe si un dueño de la vivienda desaloja con el pretexto de que él o ella, o bien alguno de sus parientes, piensa mudarse a la unidad, y el propietario o su pariente no se muda a la unidad dentro de los tres meses de haber desocupado la unidad el inquilino, ni ocupa la unidad como residencia principal durante al menos 36 meses consecutivos. (Código Municipal de Berkeley 13.76.130 A.9.g.) Además, bajo la ley estatal, un inquilino que pueda demostrar la intención fraudulenta de no residir en la vivienda durante al menos seis meses puede recibir una indemnización adicional. (Código Civil, Artículo 1947.10.) Si una unidad que ha sido retirada del mercado bajo la Ley Ellis se vuelve a rentar dentro de dos años desde la fecha de su retiro, los inquilinos desplazados pueden entablar una demanda para que se les indemnice por los daños producidos por el desplazamiento; si la unidad se vuelve a rentar dentro de más de dos, pero menos de 10 años desde la fecha de su retiro del mercado, los inquilinos desplazados pueden entablar una demanda para que se les indemnice, si el propietario no les ofreció la oportunidad de volver a rentar la unidad. (Código Municipal de Berkeley, Artículo 13.77.040.)

El proceso de desalojo 

La siguiente es una crónica cronológica de un procedimiento de desalojo normal. Recuerde que el Departamento de la Renta no proporciona asesoría legal acerca de las demandas por un desalojo, y que el siguiente proceso es regulado por las leyes estatales y está sujeto a su modificación.

  • Notificación de desalojo

El propietario de la vivienda le da al inquilino una notificación por escrito tres días antes de que tiene que desalojar o remediar (es decir, pagar la renta o cumplir con el contrato de arrendamiento); o una notificación 30 días antes de la cancelación por otras causas justificadas bajo la Ordenanza de la Renta (se requiere una notificación de 60 días si el arrendamiento duró más de un año); o bien una notificación 120 días antes bajo la Ley Ellis (se requiere una notificación un año antes si el inquilino está discapacitado o tiene 62 años o más). Los días se cuentan a partir del día después que el inquilino recibe la notificación; si el último día cae en un sábado, domingo o día feriado oficial, el inquilino tiene hasta el siguiente día hábil para desalojar.

  • El propietario presenta una denuncia ente el tribunal

Una vez que se vence el plazo de la notificación sin que el inquilino haya cumplido, el propietario puede presentar documentos ante el tribunal, llamados Citatorio y Denuncia de Retención Ilegal (Summons and Complaint for Unlawful Detainer)  los cuales promueven el proceso de desalojo.

  • Al inquilino se le hace entrega del Citatorio y Denuncia (Summons and Complaint)

Se le entrega al inquilino una copia del Citatorio y Denuncia, generalmente por medio de entrega personal.

  • El inquilino archiva una respuesta

El inquilino tiene cinco días para archivar una respuesta ante el tribunal. Los sábados y domingos se incluyen en el conteo de los cinco días, mas no los días feriados del tribunal. Si el quinto día cae en un sábado o domingo, la respuesta se puede archivar el siguiente día hábil. (Si el inquilino no responde por escrito con el Citatorio y Denuncia dentro del plazo requerido, entonces el propietario probablemente ganará la demanda por incumplimiento.

  • El juicio

Si el inquilino ha archivado una respuesta por escrito, se fija una fecha para una audiencia ante un juez, o un juez y un jurado. Tanto el inquilino y el dueño de la vivienda aparecen ante el tribunal para alegar el caso.

Si el propietario de la vivienda gana el juicio por merito propio o por incumplimiento del inquilino: Al propietario se le otorga la posesión de la vivienda, y es posible que al inquilino se le ordene pagar los adeudos de la renta. Si el inquilino no se muda de la unidad de manera voluntaria, el propietario puede pedirle al juez que expida un decreto de posesión (writ of possession), el cual autoriza al alguacil desalojar al inquilino. El alguacil le hace entrega al inquilino de la notificación de que se tiene que mudar de la unidad en un plazo de cinco días. Si el inquilino no se muda, el alguacil obligará al inquilino a desocupar la vivienda. El inquilino no podrá regresar a la vivienda. 

Si el inquilino gana: El inquilino permanece en la unidad.

Actos impropios del dueño de la vivienda 

Un dueño de la vivienda no puede tomar represalias contra un inquilino por ejercer su derecho o derechos bajo la Ordenanza ni otras leyes. Las "represalias" pueden tomar la forma del intento de desalojar al inquilino, aumentar la renta, rehusarse a renovar el arrendamiento o amenazar con hacer alguna de estas cosas. Los actos del inquilino que gozan de las garantías que marca la ley incluyen el reportar las violaciones al código de vivienda o presentar una petición ante el Departamento de la Renta. Los motivos del dueño de la vivienda para tomar represalias pueden servir de defensa ante los intentos de desalojo.

Los "desalojos por su propia cuenta" ("self-help evictions"), es decir, el obligar a un inquilino a que desocupe una unidad sin orden judicial, quedan prohibidos en California. Es ilegal que un dueño de la vivienda:

  • Retire las puertas o ventanas exteriores,
  • Impedir al inquilino el acceso a la unidad de renta con el cambio de las cerraduras,
  • Retirar las pertenencias personales del inquilino de la unidad de renta, o
  • Cortar el suministro de servicios a la unidad para tratar de impedir que el inquilino haga uso de las instalaciones. 

Un dueño de la vivienda no puede tratar de obligar a un inquilino a que desaloje la unidad por medio del robo, el fraude o la extorción, ni con el uso de la fuerza, las amenazas ni la conducta amenazante que interfiera con el derecho del inquilino a disfrutar de las instalaciones con tranquilidad. Sin embargo, sí permite dar una advertencia hecha de buena fe de que la conducta del inquilino quebranta o puede quebrantar el arrendamiento o las leyes aplicables, o bien, una explicación de las condiciones del arrendamiento o de las leyes aplicables, cuando se permita.

Un dueño de la vivienda no puede exigir ni cobrar la renta, ni expedir una notificación del aumento a la renta, ni expedir una notificación tres días por adelantado de que se pague la renta o se desocupe la unidad a menos que existan todas las siguientes condiciones:

  • La unidad no cumple notoriamente con las condiciones necesarias para su arrendamiento que se enumeran en el Artículo 1941.1 del Código Civil, si cuenta con la presencia peligrosa de plomo o si se considera o se ha declarado que la unidad no reúne los requisitos debido a una condición que se enumera en el Artículo 17920.3 del Código de Salud y Seguridad (Health and Safety Code), (como por ejemplo, la insalubridad o la invasión de plagas) que ponga en peligro la vida, la salud, los bienes, la seguridad o el bienestar del público o de los ocupantes de la unidad;
  • El dueño de la vivienda ha recibido un citatorio por escrito que le instruye que remedie el problema o repare las condiciones que incumplen con las normas;
  • Las condiciones han existido durante más de 35 días después que se expidió el citatorio y no hay causa justificada para demorar la reparación de las mismas; y
  • Las condiciones no fueron provocadas por el inquilino. 

Un inquilino que está en vías de ser desalojado puede afirmar, como defensa, que el dueño de la vivienda no proporcionó una unidad digna de ser rentada o que incumplió con la garantía implícita de habitabilidad. Además, un dueño de la vivienda que trate de desalojar a un inquilino por falta de pago de la renta, cuando se den todas las condiciones anteriores, tiene que hacerse responsable de los honorarios y gastos del abogado del inquilino.

Un inquilino que es objeto del desalojo ilegal puede entablar una demanda para recuperar la posesión de la unidad e indemnizar los daños. Un inquilino debe comunicarse con un abogado o grupo que defiende los derechos de los inquilinos, si el dueño de la vivienda toma represalias o intenta obligarle a él o ella a que desaloje sin pasar por el proceso de desalojo.

 

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