Rent Stabilization Board
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Los depósitos de seguridad: las leyes estatales y locales

La ley estatal respecto a los depósitos de seguridad

El artículo 1950.5 del código civil regula los depósitos de seguridad residenciales. Un dueño de vivienda tiene autorizado deducir del depósito de seguridad del inquilino sólo la cantidad que sea razonablemente necesaria para (1) cubrir el incumplimiento en el pago de la renta, (2) la proporción de daños provocados por el inquilino o un huésped del inquilino causados por otra causa distinta al desgaste ordinario, (3) efectuar la limpieza necesaria (para los arrendamientos que comiencen después del 1º de enero del 2003, la cual se define como el grado de limpieza necesaria para devolver la unidad al mismo grado de limpieza que tenía al comienzo del arrendamiento), y (4) si el contrato de arrendamiento lo permite, cubrir el costo de restaurar o reemplazar los bienes en propiedad (incluyendo las llaves) o los muebles, sin incluir el desgaste ordinario. 

En un momento razonable, después de que una de las partes notifique de la terminación del arrendamiento o antes que se venza el arrendamiento, el dueño de la vivienda debe notificar al inquilino por escrito del derecho del inquilino a solicitar una inspección inicial de la unidad y estar presente en la inspección. El propósito de la inspección es identificar la limpieza necesaria que debe efectuar el inquilino antes de mudarse para evitar deducciones al depósito de seguridad. El dueño de la vivienda no tiene la responsabilidad de efectuar una inspección inicial si el inquilino no la solicita. Si se solicita una inspección, ésta debe efectuarse en un momento acordado mutuamente, no antes de dos semanas antes que se venza el arrendamiento. Si no es posible acordar la oportunidad para efectuarla, el inquilino puede cancelar la inspección o permitir que la inspección se efectúe en su ausencia. El dueño de la vivienda debe dar notificación de la inspección 48 horas por adelantado, a menos que el inquilino renuncie a este requisito por escrito.

Inmediatamente después de la inspección, el dueño de la vivienda debe darle al inquilino (o dejar en la unidad si el inquilino está ausente) una lista pormenorizada de las reparaciones y limpieza que necesite efectuar para evitar las deducciones autorizadas. La notificación debe incluir el texto del Artículo 1950.5, inciso (b) (donde se expongan las deducciones autorizadas al depósito de seguridad, arriba mencionadas). El inquilino puede, entonces, antes del vencimiento del arrendamiento, remediar las deficiencias identificadas. El dueño de la vivienda puede utilizar el depósito para las deducciones autorizadas que se desglosaron en el estado de cuenta que no se hayan remediado, que hayan surgido después de la inspección inicial o que no se hayan identificado durante la inspección, debido a que estaban ocultas por las pertenencias del inquilino.

Dentro de tres semanas desde que el inquilino (o inquilinos) abandonen la unidad, [1] el dueño de la vivienda debe (1) proporcionar al inquilino una declaración por escrito desglosando la cantidad y el propósito de cualquier parte del depósito de seguridad que se reclamó y utilizó; y (2) devolver cualquier porción restante del depósito de seguridad al inquilino.

Si más de $125 se deducen del depósito para la limpieza y reparaciones en conjunto, el dueño de la vivienda debe anexar al estado de cuenta desglosado, copias de documentos que muestren los cargos y costos incurridos para la limpieza y reparación de la unidad. Si el dueño de la vivienda o su empleado o empleados efectuaron el trabajo, la declaración debe describir los trabajos efectuados, el tiempo dedicado y la tarifa por hora razonable que se haya cobrado. Si alguna otra persona o compañía efectuó el trabajo, el dueño de la vivienda debe proporcionar su nombre, domicilio y número de teléfono, además de una copia de su cuenta, factura o recibo por el trabajo efectuado. Una deducción por materiales o provisiones debe incluir una copia de la cuenta, factura o recibo.

El inquilino puede renunciar al requisito de la documentación por escrito, pero aún así, el inquilino puede, dentro de los 14 días de haber recibido el estado de cuenta desglosado del dueño de la vivienda, solicitar cualquier documento faltante, y el dueño de la vivienda debe proporcionarlo en un plazo de 14 días de haber recibido la solicitud.

En caso de que a 21 días de haberse desalojado la unidad no se puedan efectuar de manera razonable las reparaciones necesarias, o si el proveedor de servicio no proporciona la documentación, el dueño de la vivienda puede deducir una cantidad con base en un cálculo de los cargos efectuado de buena fe, y proporcionar la documentación requerida en un plazo de 14 días desde que termine de efectuar las reparaciones u obtenga la documentación.

Toda correspondencia al inquilino después del vencimiento del arrendamiento debe enviarse al nuevo domicilio del inquilino. Si el inquilino no proporcionó un nuevo domicilio, la correspondencia debe, por ley, enviarse al inquilino al domicilio desocupado. Por lo tanto, para evitar el riesgo de que el depósito no se remita del viejo domicilio al nuevo, se exhorta a los inquilinos a que le proporcionen al dueño de la vivienda su nuevo domicilio al mudarse. Un inquilino que no reciba el reembolso y un estado de cuenta en un plazo de tres semanas, o dispute el monto reclamado por el dueño de la vivienda, puede demandar al dueño de la vivienda por el monto en disputa (en el tribunal de reclamos menores, si la cantidad es menor de $5,000) y hasta el doble del monto del depósito por la retención "de mala fe" (por ejemplo, se rehúsa sin razón a su devolución) de cualquier depósito de seguridad. En el tribunal, el dueño de la vivienda tiene que comprobar que fue razonable retener cualquier cantidad.

Un depósito de seguridad para una unidad residencial se define como cualquier pago, cuota, depósito o cargo que se imponga al comienzo de un arrendamiento como pago adelantado de la renta, o para utilizarse con cualquier propósito, incluyendo el cubrir el incumplimiento del pago de la renta, la reparación de daños provocados por el inquilino o la limpieza. Esto no incluye una cuota de solicitud o de evaluación, que no debe exceder $30. El pago del primer mes de renta no se considera depósito de seguridad, pero cualquier monto que se pague en exceso del primer mes de renta (incluyendo aquello a lo que se denomina "la renta del último mes") se considera parte del depósito. Por lo general, un depósito de seguridad no puede exceder dos veces la renta mensual de una unidad no amueblada o tres veces la renta mensual de una unidad amueblada. Es ilegal que un contrato de renta disponga que el depósito de seguridad no es reembolsable.

El dueño de la vivienda que venda una vivienda de renta primero debe:

1) transferir el depósito al nuevo inquilino; o bien

2) devolver el depósito al inquilino.

En cualquier de los casos, el dueño de la vivienda que vende puede deducir cualquier cantidad indicada por reclamos legales, y debe proporcionar al inquilino una contabilidad desglosada de las cantidades deducidas y la documentación correspondiente descrita anteriormente. Si el vendedor transfiere todo o parte del depósito al nuevo dueño de la vivienda, el vendedor debe también notificar el inquilino de la transferencia, junto con el nombre, el domicilio y el número de teléfono del nuevo dueño de la vivienda. Todas las notificaciones deben entregarse al inquilino por correo de primera clase o entrega personal. Si no se reembolsa ni transfiere el depósito, tanto el dueño de la vivienda anterior como el dueño de la vivienda nuevo comparten la responsabilidad para con el inquilino por el monto total.

Las leyes de Berkeley respecto a los depósitos de seguridad y el interés sobre los depósitos

Las disposiciones de la Ordenanza sobre la Estabilización de la Renta y la Regulaciones que regulan los intereses a los depósitos de seguridad (Código Municipal de Berkeley, Artículo 13.76.070; Regulaciones 701 a 706) se aplican a todas las unidades que tengan la obligación de estar registradas y a algunas unidades que estén exentas de los requisitos del registro de la Ordenanza. Dichas unidades incluyen: aquellas edificadas después de 1980, las viviendas unifamiliares descritas en la Regulación 508, las unidades que son propiedad o son arrendadas por el Departamento de Vivienda de Berkeley (Berkeley Housing Authority), y las unidades rentadas a los participantes del programa federal Section 8.

Una enmienda reciente a la Ordenanza exige a los dueños de vivienda guardar los depósitos de seguridad a modo fiduciario para el beneficio de los inquilinos. Los depósitos acumularán intereses simple a una tasa equivalente al promedio de las tasas de los certificados de depósito a seis meses. Los dueños de vivienda deben devolver a los inquilinos el interés acumulado hasta el 31 de octubre de cada año, cada mes de diciembre, en forma de pago en efectivo o deducción a la renta. Para el 15 de noviembre de cada año, el Departamento de la Renta publicará la tasa de interés que se haya aplicado en diciembre, la cual se basará en el promedio de los 12 meses que se vencen el 1º de noviembre. Una vez que el inquilino haya desocupado la vivienda, además de la porción correspondiente del depósito de seguridad, el dueño de la vivienda debe pagar al inquilino el saldo de cualquier interés acumulado a la tasa mensual promedio desde el 1º de noviembre a la fecha de su salida de la vivienda. El Departamento de la Renta publicará cada mes la tasa de interés correspondiente. Después de mudarse, usted puede determinar la tasa de interés pagadera sobre el depósito de seguridad con el calculador del interés de nuestro sitio electrónico.

Un inquilino que no haya recibido un reembolso de los intereses sobre el depósito de seguridad para el 10 de enero del año natural anterior puede, después de avisarle por escrito al dueño de la vivienda 15 días por adelantado de su intención de hacerlo, deducir de la renta el interés a una tasa del 10 por ciento de interés simple al año. El dueño de la vivienda puede optar por reembolsar el interés a una tasa del 10 por ciento antes de que se efectúe la deducción. (Regulación 704.)

Los dueños de vivienda no pueden incrementar el monto del depósito de seguridad de cualquier inquilino durante el plazo del arrendamiento, incluso si aumenta el límite a la renta durante dicho arrendamiento. (Regulación 705.) Una excepción se permite para que el dueño de la vivienda cobre un depósito de seguridad adicional para permitir mascotas en la unidad, si las mascotas estuvieron prohibidas anteriormente. Sin embargo, el depósito de seguridad total no puede exceder dos veces la renta mensual de una unidad no amueblada y tres veces la renta de una unidad amueblada.

Un inquilino que no reciba el reembolso del depósito de seguridad o una contabilidad dentro de tres semanas a partir de la fecha en que desocupó la unidad, puede ya sea demandar al dueño de la vivienda en un tribunal o presentar una petición ante el Departamento de la Renta para recuperar el monto supuestamente adeudado. Vaya a Peticiones y formularios (Petitions and Forms) si desea más información. Cada instancia tiene sus ventajas y desventajas. A diferencia de un tribunal de reclamos menores, no se cobra una cuota por presentar una petición, y una audiencia ante el Departamento de la Renta es menos formal que un procedimiento judicial. Sin embargo, si un dueño de la vivienda se rehúsa a cumplir con el dictamen del funcionario de audiencia del Departamento de la Renta, donde se ordena el reembolso del depósito de seguridad, el inquilino tendrá que acudir al tribunal para hacer que se cumpla el dictamen del Departamento de la Renta. Además, a diferencia de un tribunal, el Departamento de la Renta no está autorizado para otorgar indemnización por la retención de "mala fe" del depósito de seguridad.


[1]   Cuando varios inquilinos cohabitan y han pagado un depósito en conjunto, el inquilino no tiene la obligación de devolver el depósito hasta que la unidad se devuelva al dueño desocupada.


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