Rent Stabilization Board
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Los subarrendamientos y el reemplazo de los cohabitantes (compañeros de casa)

Los subarrendamientos en general

Subarrendar (sublet o sublease) es rentar parte de una vivienda a otra persona durante todo o parte del plazo del arrendamiento, o rentar la vivienda completa a otra persona durante parte del plazo del arrendamiento. Por lo tanto, existe un forma de subarrendamiento cuando el inquilino principal (“master tenant”) admite a un cohabitante, o compañero(a) de casa, cuyo nombre no aparezca en el contrato de renta y quien le paga la renta al inquilino principal, o cuando el inquilino principal le renta la unidad a otro durante la ausencia del inquilino. El inquilino principal conserva sus obligaciones para con el dueño de la vivienda de cumplir con los requisitos del arrendamiento. Un inquilino principal que admita a un cohabitante no puede cobrar más que una cantidad sustancialmente proporcional al espacio que ocupe el subinquilino (Regulación 1003 (C)), y un inquilino principal que subarrende la vivienda completa no puede cobrar al subinquilino más que la renta que legalmente se deba y sea pagadera al dueño de la vivienda (Regulación 1003 (B)).

Un inquilino puede subarrendar la unidad si el contrato de arrendamiento no prohíbe explícitamente el subarrendamiento. Si el contrato de renta dispone que se permite el subarrendamiento, con autorización del dueño de la vivienda, dicho dueño de la vivienda puede retirar su consentimiento únicamente cuando él o ella tenga una objeción razonable al subinquilino propuesto. La responsabilidad en términos financieros del subinquilino propuesto o los antecedentes del mismo como inquilino son ejemplos de objeciones razonables.

Precaución:  Cuando los términos del contrato de arrendamiento lo prohíban explícitamente, el subarrendamiento de toda la vivienda por parte de un inquilino principal que no habite en la vivienda puede ser una violación del arrendamiento y justificar el desalojo. Si tiene preguntas acerca de si el arrendamiento permite el subarrendamiento, solicite asesoría legal.

Reemplazo de los inquilinos

Un dueño de vivienda generalmente debe permitir que el inquilino original reemplace a un inquilino cuya ocupación de la vivienda haya sido autorizada por el arrendamiento. Si el arrendamiento requiere que el dueño de la vivienda autorice el subarrendamiento, el dueño de la vivienda puede oponerse al reemplazo del inquilino únicamente si el dueño de la vivienda tiene un motivo razonable para hacerlo. Si un dueño de vivienda se opone sin razón al reemplazo de un cohabitante que vaya a mudarse, el inquilino que permanece puede pedir al Departamento de la Renta una reducción de la renta. (Vea la Regulación 1270(C).) Un dueño de vivienda no tiene que tener causa justificada para desalojar a un inquilino que reemplace a un cohabitante sin el consentimiento del dueño de la vivienda, si el dueño de la vivienda retiene sin razón el consentimiento al subinquilino, el inquilino permanece en la unidad y el número de ocupantes de la unidad no excede el número de ocupantes que permitía tener el contrato de arrendamiento en el principio, o bien, las regulaciones del Departamento de la Renta, según cual sea mayor. (Código Municipal de Berkeley, Artículo 13.76.130.A2.) Un dueño de vivienda que obliga a los inquilinos restantes a desalojar la unidad, al rehusarse a permitir que se reemplace al cohabitante, no tiene derecho a un aumento en la desocupación, debido a que la desocupación no fue voluntaria.

Los cambios parciales en el arrendamiento o de los inquilinos: cuándo se puede imponer un cambio en la desocupación

Con frecuencia surge la pregunta acerca de cuándo un dueño de la vivienda puede poner en práctica un aumento en la desocupación bajo la Ley Costa-Hawkins, cuando varios inquilinos rentan una unidad en conjunto, y son reemplazados con el paso del tiempo por nuevos inquilinos. La unidad puede no estar completamente desocupada durante estos cambios en el inquilinato. A los nuevos inquilinos se les considera subinquilinos de los ocupantes originales siempre y cuando no firmen un contrato de arrendamiento o renta con el dueño de la vivienda, y el dueño de la vivienda pueda aumentar la renta cuando la unidad se encuentre ocupada exclusivamente por subinquilinos que no hayan vivido allí antes de 1996. Por ello, un dueño de la vivienda puede imponer un aumento a la desocupación (por ejemplo, fijar una nueva renta inicial) al dar un aviso con 30 días de adelanto si (1) ha habido un reemplazo completo de los ocupantes originales; (2) ninguno de los ocupantes que permanecen residieron legalmente en la unidad antes del 1º de enero de 1996; (3) ninguno de los ocupantes que permanecen ha firmado un contrato de arrendamiento o renta con el dueño de la vivienda; y (4) el dueño de la vivienda no ha aceptado el pago de la renta después de recibir la notificación por escrito del último ocupante original de que él o ella se ha mudado de la unidad o que lo hará de manera permanente. (Regulación 1013 (O).) (Por ello, si los subinquilinos ocultan el hecho que el último ocupante original se ha mudado permanentemente de la unidad, la aceptación de la renta por parte del dueño de la vivienda no constituye una renuncia al derecho a imponer un aumento a la desocupación.) El dueño de la vivienda puede diferir la imposición de un aumento a la ocupación hasta seis meses después de recibir la notificación por escrito de la salida del último ocupante original, al acordar hacerlo por escrito con los inquilinos restantes.

Cuando el dueño de la vivienda impone ilegalmente un aumento a la desocupación, los inquilinos en ese momento se vuelven un grupo de nuevos inquilinos “originales”, a quienes se aplican las mismas reglas respecto al aumento de la desocupación.

De acuerdo con la Regulación 1013 (O)(5), cuando un dueño de vivienda renta una unidad y coloca el nombre de sólo uno de los inquilinos en el contrato de arrendamiento, pero autoriza que más de un inquilino ocupe la unidad, a todos los inquilinos que ocupen la unidad dentro del siguiente mes, con el permiso expreso o implícito del dueño de la vivienda, se les considera “ocupantes originales”. Esto abarca situaciones en las que el dueño de la vivienda entrevista a varios prospectos de inquilino, acepta verbalmente a un grupo de ellos, pero sólo le pide a unos de ellos que firmen el contrato de arrendamiento; y cuando un dueño de la vivienda suscribe un contrato de arrendamiento con un solo inquilino principal, a quien se le permite subarrendar a varios cohabitantes. En cualquiera de estos casos, el dueño de la vivienda no tiene derecho a aumentar la renta simplemente debido a que el inquilino que firme o el inquilino principal se mude de la unidad permanentemente.


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